Le 30 octobre 2019, l’ordonnance n° 2019-1101 a procédé à une réforme majeure du droit de la copropriété des immeubles bâtis dont la législation est principalement issue la loi n°65 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Revenons sur les règles de vote dérogatoires qui ont désormais cours dans les petites copropriétés.
Ces nouvelles dispositions sont entrées en vigueur au 1er juin 2020 (art. 41 de l’ordonnance).
A titre liminaire, il convient de définir ce qui constitue une petite copropriété depuis cette réforme.
En la matière, la loi du 10 juillet 1965 opère une distinction entre deux types de petites copropriétés.
D’une part, sont visées les petites copropriétés (ci-après dites « au sens large ») dont le syndicat des copropriétaires comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15.000 € (art. 41-8 de la loi du 10 juillet 1965).
D’autre part, parmi ces petites copropriétés, certaines dispositions spécifiques s’appliquent aux copropriétés comprenant un syndicat dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires (art. 41-13 de la loi du 10 juillet 1965). Ce sont les petites copropriétés de deux copropriétaires.
Chacune de ces catégories de copropriétés dispose de son propre corpus de règles dérogatoires, notamment en matière de vote, ce qui fera l’objet la présente étude.
I. Les règles de vote dérogatoires dans les petites copropriétés au sens large
A. Les décisions relevant à titre dérogatoire de la majorité absolue
Il est possible pour l’assemblée générale de désigner le syndic, parmi ses membres, à la majorité absolue.
Un suppléant peut être désigné selon les mêmes règles de vote.
La révocation du syndic et de son suppléant sont également révocables à la majorité absolue.
Toutefois, pour ce faire, le syndicat des copropriétaires doit nécessairement avoir adopté la forme coopérative et ne pas avoir institué de conseil syndical (art. 41-11 de la loi du 10 juillet 1965).
B. Les décisions relevant à titre dérogatoire de l’unanimité
Le syndicat des copropriétaires peut se passer de la convocation d’une assemblée générale et procéder soit à une consultation écrite des copropriétaires, soit à une réunion informelle.
En pareille situation, l’unanimité des voix des copropriétaires est impérative (art. 41-12 de la loi du 10 juillet 1965).
Néanmoins, cette possibilité ne concerne pas les décisions portant sur le vote du budget prévisionnel et sur l’approbation des comptes.
En principe, en tant que seul responsable de sa gestion, le syndic ne peut normalement pas se faire substituer. Seule l’assemblée générale peut autoriser, à la majorité absolue, une délégation de pouvoir à une fin déterminée (art. 18, IV, de la loi du 10 juillet 1965).
II. Les règles de vote dérogatoires dans les petites copropriétés de deux copropriétaires
Selon le droit commun, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (art. 22, al. 2, de la loi du 10 juillet 1965).
Dans les petites copropriétés de deux copropriétaires, cette règle aurait pour conséquence d’exiger un accord unanime pour toute prise de décision, entraînant ainsi de nombreuses situations de blocage inextricables.
Pour pallier cette difficulté, la réforme de 2019 a mis en place un système dérogatoire.
A. Les décisions prises à titre dérogatoire par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix
Les décisions étant normalement prises à la majorité simple (ainsi que la décision de désignation du syndic) sont prises par celui détenant plus de la moitié des voix.
Afin de connaître les décisions pouvant être prise par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix, il convient de se reporter à l’article 24 à 24-5-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Toutefois, il faut préciser que la liste de l’article 24 n’est pas limitative.
Dès lors, si une situation n’est pas expressément mentionnée dans un autre article comme relevant d’autres règles de vote, la décision pourra être prise par celui détenant plus de la moitié des voix.
Enfin, il importe de rappeler que la décision de désignation du syndic peut également être prise par celui détenant plus de la moitié des voix (art. 41-16 de la loi du 10 juillet 1965).
B. Les décisions prises à titre dérogatoire par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix
Les décisions relevant en principe de la majorité absolue sont prises par celui détenant au moins deux tiers des voix.
Il convient de se reporter à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour identifier les décisions pouvant être prise par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix
Néanmoins, il importe de prendre en compte des spécificités de cette catégorie de petite copropriété.
Contrairement à la liste de l’article 24, celle de l’article 25 est limitative.
C. Une unanimité requise à titre dérogatoire
Lorsque le syndic est non professionnel – et donc nécessairement l’un des deux copropriétaires –, il peut solliciter l’autorisation de l’autre copropriétaire afin de déléguer à un tiers sa mission à une fin déterminée (art. 41-14 de la loi du 10 juillet 1965).
Il en résulte que l’unanimité est de fait exigée pour la prise d’une telle décision.
D. Les mesures possibles sans recours à un vote
Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence (art. 41-16, al. 3, de la loi du 10 juillet 1965).
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