La loi et la jurisprudence encadrent les conditions d’établissement d’un bail. Un bail verbal est-il valable ?
I. La possibilité de passer un bail verbal
Sauf pour le bail rural, l’article 1714 du Code civil autorise l’établissement d’un bail verbal.
Ainsi, il peut s’agir d’un bail d’habitation, d’un bail professionnel, d’un bail mixte voire d’un bail commercial.
La jurisprudence considère qu’un bail verbal est en principe à durée indéterminée.
Le bail verbal prend fin à la délivrance du congé qui doit être donné dans les termes fixés par l’usage des lieux (type de bail) ou ce qui est prévu par la loi.
II. La preuve du bail verbal
En raison de l’absence d’écrit, la preuve du bail et de son contenu peut être difficile à apporter.
La loi encadre les modes de preuve selon qu’il y ait eu ou non commencement d’exécution du bail.
Cet encadrement des modes de preuve ne concerne pas le contenu du bail.
En effet, la preuve de la consistance et l’étendue de la chose louée répond aux règles de droit commun en la matière [1].
Les tiers sont exemptés de cette distinction, ils peuvent donc rapporter la preuve du bail verbal par tous moyens.
A. En cas d’absence de commencement d’exécution
L’article 1715 du Code civil limite les modes de preuve en cas d’absence de commencement d’exécution du bail.
En effet, l’existence du bail verbal ne peut se prouver par des témoignages.
Deux options demeurent possibles :
- l’aveu, qu’il soit par voie extrajudiciaire (acte d’huissier par exemple) ou qu’il s’opère en cours d’instance ;
- le serment prêté, lors d’une audience, par la partie qui niait jusqu’alors le bail.
B. Avec un commencement d’exécution
L’article 1716 du Code civil autorise de rapporter la preuve du bail verbal par tous moyens en cas de commencement d’exécution.
La partie qui a prouvé l’existence du bail n’a pas à démontrer que celui-ci s’est poursuivi.
C’est donc ensuite celle qui allègue de la fin du bail qui doit le prouver [2].
En outre, la preuve du commencement d’exécution du bail peut être délicate.
En effet, la délivrance de quelques quittances de loyer [3] ou le paiement de peu de loyers peuvent ne pas suffire à caractériser le commencement d’exécution.
III. Les limites du bail verbal
Le bail étant verbal, le bailleur se prive de la possibilité d’adapter les règles applicables au bail (par exemple, pour les sous-locations, les charges, les travaux imputables, les obligations des parties, etc.).
Bien souvent, il ne pourra solliciter l’indexation du loyer faute de clause écrite la prévoyant.
De plus, l’indétermination de la date de commencement d’exécution du bail peut être très délicate pour définir la date pour laquelle le bailleur peut donner congé.
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Puisque la preuve du bail verbal est complexe, choisissez toujours de faire un bail écrit.
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[1]. Cour de cassation, Troisième Chambre civile, 13 juillet 1999, n° 97-13.081.
[2]. Cour de cassation, Troisième Chambre civile, 29 avril 2002, n° 00-21.522.
[3]. Cour de cassation, Troisième Chambre civile, 29 novembre 1995, n° 93-19.340.
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