Quels sont les droits et obligations du bailleur et/ou du locataire en cas d’infestation de nuisibles ?
I. L’exigence de délivrance d’un logement décent par le bailleur
D’une part, selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur doit délivrer un logement décent au locataire.
D’autre part, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs reprend cette exigence, le bailleur étant tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.
En conséquence, un logement faisant l’objet d’une infestation de rats ou de punaises de lit ne peut être qualifié de décent au sens de la loi.
II. La prise en charge des opérations de dératisation / désinsectisation
En vertu de l’article 1720 du Code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
Dès lors, en principe, les opérations de dératisation et de désinsectisation sont à la charge du bailleur.
En effet, elles ne sont pas assimilables à des travaux d’entretien courant ou de menues réparations incombant au locataire.
C’est ce que retient la jurisprudence, qu’il soit question d’infestation de rats[1] ou de punaises de lit[2].
Toutefois, le locataire doit supporter lui-même le coût des opérations de dératisation et de désinsectisation si la présence des nuisibles résulte de l’état de saleté général du logement causé par sa faute ou sa négligence[2].
III. Le droit du locataire à une indemnisation de son préjudice de jouissance
En cas d’infestation de nuisibles, le locataire peut bénéficier d’une indemnisation de son préjudice de jouissance du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent[1].
En outre, cette indemnisation n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur[1].
[1]. Cour de cassation, Troisième Chambre civile, 4 juin 2014, n°13-12.314, Publié au bulletin.
[2]. Cour d’appel de Lyon, 30 janvier 2018, n°16/04564 ; Bordeaux, 9 mai 2014, n°12/06806 ; Chambéry, 28 octobre 2012, n°10/00527.
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