Voisinage et isolation thermique par l’extérieur : quels sont les droits et obligations du propriétaire ?
La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a crée, pour les besoins d’isolation thermique par l’extérieur du propriétaire d’un bâtiment existant, un droit de surplomb et d’accès temporaire sur le fonds voisin.
Ainsi, les conditions d’encadrement de cette réforme sont prévues à l’article L.113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation.
I. Les droits du propriétaire à l’initiative de l’isolation thermique
A. Le droit de surplomb
Le droit de surplomb permet à un propriétaire d’un bâtiment existant d’empiéter sur le fonds voisin.
Toutefois, il ne s’applique que sous certaines conditions.
D’abord, il ne peut être recouru à l’isolation thermique par l’extérieur que dans deux situations :
- soit le niveau d’efficacité énergétique de l’isolation thermique par l’extérieur ne peut être atteint par aucune autre solution technique ;
- soit cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs.
Ensuite, le droit de surplomb porte sur une épaisseur d’isolation thermique de 35 centimètres maximum.
En outre, l’ouvrage d’isolation par l’extérieur ne peut être réalisé qu’à 2 mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol.
Néanmoins, un accord des propriétaires des deux fonds peut permettre une installation à une hauteur inférieure.
Enfin, le droit de surplomb s’éteint par la destruction du bâtiment faisant l’objet de l’ouvrage d’isolation.
B. Le droit d’accès temporaire à la propriété voisine
Conséquence directe du droit de surplomb, le propriétaire dispose du droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin.
En effet, le propriétaire à l’initiative de l’isolation thermique peut mettre en place des installations sur le fonds de son voisin, mais uniquement celles qui sont strictement nécessaires à la réalisation des travaux et qui doivent demeurées provisoires.
II. Les obligations du propriétaire à l’initiative de l’isolation thermique
A. La notification préalable au propriétaire voisin
Avant de commencer les travaux, le propriétaire qui souhaite réaliser un ouvrage d’isolation de son bâtiment doit notifier au propriétaire du fonds voisin son intention de faire application de son droit de surplomb et d’accès temporaire.
Toutefois, dans les 6 mois qui suivent la notification, le propriétaire du fonds voisin peut s’opposer aux droits invoqués en cas :
- de motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ;
- de méconnaissance des conditions du surplomb ;
- d’atteinte durable ou excessive à la destination, à la consistance ou à la jouissance de son fonds par la mise en place des installations provisoires.
B. L’établissement d’une convention
Un acte authentique ou une décision de justice constatent les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb.
Le texte prévoit une publication au fichier immobilier de l’acte ou de la décision aux fins d’information des tiers.
Cependant, s’agissant des modalités de mise en œuvre de ce droit d’accès temporaire à la propriété voisine, l’établissement d’une convention suffit.
C. Le versement d’une indemnité au propriétaire voisin
Le propriétaire à l’initiative des travaux d’isolation thermique a l’obligation de régler deux indemnités au propriétaire du fonds voisin.
En effet, l’une repose sur l’application du droit de surplomb, l’autre sur celle du droit d’accès temporaire.
Ces indemnités doivent être versées préalablement au commencement des travaux.
En outre, dans le délai de 6 mois à compter de la notification préalable, le voisin peut saisir le juge en fixation du montant des indemnités dues.
Par ailleurs, l’indemnisation due au propriétaire du fonds surplombé demeure acquise dans un cas particulier :
- le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens ;
- la mise en œuvre de cette autorisation nécessite la dépose de l’ouvrage d’isolation.
Pourtant, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé.
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